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“黄档”中南进与退:为“新地王”隐秘输血信托“夹层”魅影

发布时间:2021-08-29 浏览次数:

  从这只信托产品的名字看,也不难知道这是A股上市公司中南建设旗下房地产平台中南置地发的融资产品,由被称之为“地产信托大户”的爱建信托受托发售。

  上述这款信托产品虽期限只有一年半,但从介绍看,却是一个比较特殊的“夹层产品”,预期收益率至7.8%,计划成立规模9.5亿元,却并未透露太多融资项目信息。

  虽如此,仍给外界一种“欲盖弥彰”。从极为简略的信息中,外界仍能看出“雪鸿泥爪”,这只产品的融资所得将投向泉州晋江。

  第一,这只最多9.5亿元信托融资,其中股权类部分最多6.5亿元,认购有限合伙优先级LP份额,中南建设作为关联方认购劣后级LP份额,认购规模最多6.52亿元,任意时点优先级:劣后级比例不超“1:1”。第二,中南和上海爱建泽盈投资共担有限合伙的GP,债权类部分不超3亿元,符合条件后向项目公司受让资产收益权,最终用于项目开发建设支出。

  未来,上述巨额信托资金又将如何退出?据介绍,股权类部分退出:有限合伙份额转让、平台公司股权或项目公司股权转让;2、债权类部分退出:项目公司回购资产收益权。

  上述信托到底具体投到了中南泉州晋江什么项目上,中南建设似乎有些“讳莫如深”。坊间人士猜测:这款信托产品在被推介时,可能就不想让外界知晓太多。

  地产密探另获悉:在开拓福建版图上,中南置地一直较为亢奋,甚至可能有些狂热,从乐居买房载文中可窥一斑:

  2018年5月25日,18家知名房企角逐泉州开发区清濛园区地块,竞拍进入白热化,www.899499.com中南置地一口价加价,将这个热门地块收入囊中;2018年10月31日,作为福州长乐土拍“新面孔”,中南置地将长乐一中旁的优质地块纳入布局的福建版图;2019年1月16日,万众瞩目的泉州鲤城地块在24家知名房企参拍,84轮40分钟的激烈竞争后,中南置地胜出;2019年3月22日,已不再是闽地土拍新面孔的中南,在与众多一线开发商竞争下,依然摘下翔安这个厦门东大门桥头堡!

  2019年10月12日,中南置地斥资4.36亿元首次布局晋江市,击败其他10多家房企,拿下晋江罗裳片区的P2019-32号地块,楼面价6734元/㎡,毛坯最高限价11740元/㎡,一举刷新2019年3月份中海宏洋创造的地王楼面价6119元/㎡记录。

  仅隔几天,中南置地又豪掷上亿元竞得晋江紧邻上述地块的一幅地块,楼面价5486.31元/㎡,毛坯最高限价11636元/㎡。

  去年4月份,中南置地斥资11.5亿元击败其他18家房企,竞得晋江罗裳片区的P2019-36号地块,与在晋江前述竞得的2宗地较近,楼面价却飙到7208.4元/㎡,毛坯最高限价12195元/㎡。

  去年10月份,狂飙突进的中南置地再次豪掷9.82亿元,与其他近20家房企激战2个多小时,又集中吞下晋江老城区罗山板块3宗地,直接将楼面价狂抬到破9000元。当地媒体称,晋江地价天花板再度被刷新!

  其一,P2020-4号地块,总价3.66亿元,楼面价约9568元/㎡,溢价率约94.7%;其二,P2020-5号地块,总价2.83亿元,楼面价约9427元/㎡,溢价率约93.8%;其三,P2020-23号地块,总价3.33亿元,楼面价约9158元/㎡,溢价率约80%。

  去年3月份以来,中南置地早先拿下晋江罗裳片区2幅连襟地块已亮相,案名就是中南天樾,竟以“壕横”画风面市,不难窥见其操盘者内心深处的狂傲不羁。

  从经济面看,晋江市去年GDP总量2616.11亿元,仍继续领跑泉州,位列福建县域经济排名首位,同比增幅降至4.2%,与2019年同比增速8%比却是断崖式下滑,因为晋江是外贸出口经济重镇,深受全球疫情冲击、贸易保护主义明显抬头影响。www.900588.com

  近两年,中南置地在晋江疯狂抢地王,俨然成了当地高房价预期的直接推手。当地经济的明显降速,也或为当地这一波快速上涨的房价泡沫埋下了风险。

  地产密探注意到,今年以来,中南置地频繁发行信托融资产品,计划+实际融资合计逾20亿元,既有通过出售项目公司股权的股权类融资,也有信托贷款融资,还有信托夹层,但从产品多为1年半的周期看,股权类和夹层涉及股权类部分是否为真股权,让外界存疑。

  当然,中南置地这么做的初衷,无疑是自身乃至背后母公司中南建设“降杠杆”的巨大压力。截至今年1季度末,中南建设继续处于三道红线季度末,中南建设净负债率97.5%、剔除预收款的资产负债率78.6%,比2020年末略有下降;现金短债比增至1.11倍,但综合来看,“两降一升”仍不够显著。特别是资产负债率,最让房企大佬们头疼,绝非短期内火速卖几个项目就能立竿见影。

  从一季报看,中南建设受销售及回款较好影响,经营净现金流18.53亿元,同比暴增4.87倍,筹资净现金流-20.66亿元,同比下降1.46倍,主要是偿还债务,特别是一年内到期有息债务下降40.27%,相比去年底128亿元减少至76.5亿元。

  反过来看,中南建设一季度末货币资金从去年底的328.6亿元减少到285.8亿元,所以说要想保持现金短债比进一步提升,筹资净现金流还不能增加,经营性净现金流还得继续为正,且保持同比增长,特别是房地产销售额还得继续较高增长。

  对于绝大多数习惯了高杠杆的千亿房企来说,这是一个颇为艰难的财务平衡术,也意味着要依靠内生性现金流维系公司日常运转,可以不举债却不能不再融资,唯有系股权类运作,类似于上述中南频繁信托的操作。

  再看销售,今年前5个月,中南建设合同销售总金额886.7亿元,同比增长59.3%;销售总面积644.0万平方米,同比增长54.2%。但再看红5月单月,合同销售金额201.5亿元,同比增长8.8%;销售面积148.8万平方米,同比增长5.5%,相比今年前几个月两三位增长,明显大幅度回落。

  尤其是颇为敏感的贷款利率及贷款额度收紧,将直接关乎各大房企销售特别是回款进度,热点、重点城市首当其冲,但显然这股风潮蔓延开来,一定会影响到整个全国楼市的热度。

  其中,苏州涨得最猛,首套、二套房贷利率分别较上月上调65个、50个基点,绍兴、杭州首套、二套房贷利率提高了30个基点。有业内机构人士说,

  据媒体最新报道,武汉、杭州、深圳等城市贷款停摆,多家银行称“额度紧张”,不论首套还是二套,无论一手还是二手,额度告急已成全国普遍现象。今年5月份,蓝光发展高层曾公开坦言说,“实际上,各家银行整体对地产行业的授信额度都有所收紧,按揭放款、开发贷放款堆积的情况比较多,